Сравнение швейцарских и оклендских REITs на офисы: что выбрать инвестору в 2024?

Когда речь заходит об инвестициях в офисную недвижимость через REITs, большинство инвесторов привыкли смотреть на традиционные рынки — США, Великобританию, Германию. Но если копнуть глубже, можно найти весьма интересные возможности в менее очевидных юрисдикциях. Швейцария и Окленд (Новая Зеландия) — два совершенно разных мира, и их REITs на офисы предлагают уникальные сочетания риска и доходности. Я решил разобраться, что к чему, и поделиться своими наблюдениями.

На первый взгляд, сравнивать швейцарские банковские сейфы с новозеландскими стартапами — всё равно что сопоставлять фондовую биржу Цюриха с рынком на окраине Таллинна. Но если вы когда-нибудь арендовали офис в Тарту или пытались найти помещение для небольшой фирмы в Пярну, вы поймёте, о чём я. Везде свои нюансы, и именно они определяют успех или провал инвестиции.

Давайте разберём швейцарские и оклендские REITs на офисы по косточкам: от структуры рынка до налоговых последствий. Без воды, только то, что реально пригодится.

Обзор рынка офисной недвижимости в Швейцарии и Окленде

Швейцария — это стабильность, банки, часы и шоколад. Но офисный рынок там далеко не однороден. Цюрих, Женева, Базель — каждый город живёт своей жизнью. В Цюрихе офисы класса А арендуют крупные финансовые корпорации, и ставки аренды могут достигать 800–1200 CHF за квадратный метр в год. В Женеве — свои правила, там много международных организаций и дипломатических миссий. А в Берне или Лозанне рынок более спокойный, с преобладанием местных компаний.

Окленд — это ворота Новой Зеландии, город с населением около 1,6 миллиона человек. Здесь офисный рынок меньше, но динамичнее. В последние годы наблюдается бум строительства новых бизнес-центров, особенно в районе Вайатара и центрального делового района (CBD). Арендные ставки в Окленде ниже, чем в Цюрихе, — в среднем 400–600 NZD за квадратный метр в год. Но и стоимость входа в REITs здесь скромнее.

Если вы привыкли к эстонским реалиям, где аренда офиса в Таллинне обходится в 12–18 EUR за квадратный метр в месяц, то швейцарские цифры могут шокировать. Но не спешите с выводами: высокие ставки — это ещё не гарантия доходности.

Ключевые игроки на рынке

В Швейцарии основные REITs, специализирующиеся на офисах, — это Swiss Prime Site (SPSN), PSP Swiss Property (PSPN) и Allreal Holding (ALLN). Они управляют портфелями стоимостью в миллиарды франков, и их акции торгуются на Швейцарской бирже (SIX).

В Окленде ситуация иная. Здесь REITs представлены такими компаниями, как Kiwi Property Group (KPG), Precinct Properties (PCT) и Argosy Property (ARG). Они фокусируются не только на офисах, но и на торговых центрах, однако офисная составляющая в их портфелях значительна.

Разница в масштабе колоссальная. Swiss Prime Site владеет недвижимостью на сумму около 12 млрд CHF, а Kiwi Property — примерно на 2,5 млрд NZD. Но маленький размер — это не всегда минус. В Окленде REITs могут быстрее адаптироваться к изменениям рынка, например, к росту удалённой работы.

Сравнение доходности и дивидендной политики

Это, пожалуй, самый животрепещущий вопрос для любого инвестора. Швейцарские REITs славятся своей стабильностью, но не высокой доходностью. Дивидендная доходность Swiss Prime Site в последние годы колебалась в районе 3,5–4,5% годовых. Это выше, чем по швейцарским государственным облигациям (которые вообще около нуля), но ниже, чем по многим американским REITs.

Оклендские REITs предлагают более высокую доходность — 5,5–7% годовых. Например, Precinct Properties платила дивиденды в размере около 6,5% в 2023 году. Но здесь есть нюанс: новозеландские REITs часто выплачивают дивиденды из денежного потока, а не из чистой прибыли, что может быть рискованно при росте процентных ставок.

Если вы инвестор из Эстонии, то налог у источника в Швейцарии — 35%, и его можно частично вернуть, подав заявление в налоговую. С Новой Зеландией проще: по соглашению об избежании двойного налогообложения ставка снижается до 15%. Но всё равно придётся повозиться с бумагами. Помню, как я заполнял форму для возврата налога из Швейцарии — это было похоже на квест в лабиринте. Зато потом приятно получить деньги на счёт.

Риски: валютный, процентный и структурный

Инвестиции в REITs за рубежом — это не только проценты, но и валютный риск. Швейцарский франк (CHF) традиционно считается валютой-убежищем. Он редко сильно падает, но и расти может неожиданно. Если вы покупаете швейцарские REITs за евро, то изменение курса может как добавить доходности, так и съесть её. Например, в 2022 году франк укрепился к евро на 5%, что дало дополнительный плюс инвесторам из еврозоны.

Новозеландский доллар (NZD) — валюта более волатильная. Он сильно зависит от цен на молочную продукцию и туризма. В 2023 году NZD ослаб к евро на 8%, что существенно снизило реальную доходность для европейских инвесторов. Если вы планируете держать REITs долго, валютный риск можно хеджировать, но это дополнительные расходы.

Процентный риск — ещё одна головная боль. Швейцарские REITs имеют низкую долговую нагрузку (LTV около 30–35%), и они в основном финансируются за счёт фиксированных ставок. Поэтому рост ставок Центробанка Швейцарии (который, кстати, один из самых низких в мире — 1,75% в 2024 году) на них влияет слабо. А вот оклендские REITs более закредитованы: LTV может достигать 45–50%, и многие кредиты плавающие. Резервный банк Новой Зеландии поднял ставку до 5,5%, и это больно бьёт по их денежному потоку.

Структура арендаторов и заполняемость

В Швейцарии офисы арендуют в основном крупные корпорации с длинной историей: UBS, Credit Suisse (теперь уже часть UBS), Novartis, Roche. Контракты заключаются на 5–10 лет, с опциями продления. Заполняемость офисов в Цюрихе — около 95%, даже после пандемии. Швейцарцы, в отличие от многих, не бросили офисы массово: удалёнка там прижилась плохо из-за культуры присутствия.

В Окленде картина иная. Арендаторы — это в основном малый и средний бизнес, технологические стартапы, юридические фирмы. Контракты короче — 3–5 лет. Заполняемость в CBD Окленда упала с 98% в 2019 году до 85% в 2023 году. Многие компании переехали в пригороды или сократили площади. Но есть и хорошие новости: в новых бизнес-парках, таких как Sylvia Park, заполняемость высокая — около 92%.

Лично я замечал, что в Эстонии тоже есть похожий тренд: в Таллинне офисы в центре пустуют, а в районе Ülemiste, наоборот, всё занято. В Окленде то же самое — локация решает всё.

Сравнение типов арендаторов

Как видите, швейцарские REITs сильно зависят от финансового сектора. Если в банковской сфере случится кризис (а мы помним 2008 год), пострадают и REITs. Оклендские REITs более диверсифицированы по отраслям, но зато сильнее подвержены цикличности технологического сектора.

Налоговые аспекты для иностранных инвесторов

Налоги — это та тема, о которой многие забывают, а потом удивляются, почему доходность на бумаге не совпадает с реальной. В Швейцарии REITs облагаются налогом на прибыль на уровне компании, но дивиденды, выплачиваемые акционерам, освобождаются от налога на прибыль (так называемый «прозрачный» режим). Однако для нерезидентов действует налог у источника в 35%. Вернуть его можно, если есть соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA) между Швейцарией и вашей страной. Эстония такое соглашение имеет, так что вы можете вернуть 30% из 35%, но процедура займёт 3–6 месяцев.

В Новой Зеландии REITs (называемые «listed property trusts») также освобождены от налога на прибыль при условии, что они распределяют не менее 90% своего дохода в виде дивидендов. Налог у источника для нерезидентов — 30%, но по DTA с Эстонией ставка снижается до 15%. Заявку на снижение нужно подавать заранее, иначе налог удержат по полной ставке.

Ещё один важный момент: в Новой Зеландии нет налога на прирост капитала для физических лиц, но если вы продаёте акции REITs с прибылью, эта прибыль может облагаться как обычный доход, если вы считаетесь «трейдером». В Швейцарии налог на прирост капитала для физических лиц отсутствует вообще — это большой плюс.

Как выбрать между швейцарскими и оклендскими REITs: практические советы

Если вы инвестор, который ценит стабильность и готов мириться с низкой доходностью ради сохранности капитала, швейцарские REITs — ваш выбор. Они подходят для консервативных портфелей, особенно если вы планируете держать их 10–15 лет. Швейцарская экономика — как шкаф из дуба: надёжно, но сдвинуть трудно.

Если же вы готовы к большему риску и хотите получать более высокий денежный поток, оклендские REITs могут быть интересны. Но будьте готовы к волатильности и валютным колебаниям. Лично я бы рекомендовал рассматривать их как часть диверсифицированного портфеля, не превышая 10–15% от общего объёма инвестиций в недвижимость.

Вот несколько конкретных шагов для начала:

• Откройте брокерский счёт, который даёт доступ к швейцарской бирже SIX (например, Interactive Brokers или Swissquote). Для Окленда подойдёт любой брокер с доступом к NZX (ASB Securities, Jarden).
• Изучите финансовую отчётность REITs за последние 3–5 лет. Обратите внимание на динамику NOI (чистого операционного дохода) и LTV.
• Проверьте, как REITs пережили пандемию. Swiss Prime Site, например, снизил дивиденды всего на 5% в 2020 году, а Kiwi Property — на 20%.
• Учитывайте комиссии: покупка акций на SIX может стоить 0,1–0,3% от суммы, на NZX — 0,2–0,5%.
• Не забывайте про валютный хедж: если вы не хотите рисковать, можно использовать форварды или опционы, но это отдельная история.

Кстати, если вы живёте в Эстонии и пользуетесь Smart-ID, то открыть счёт у зарубежного брокера не составит труда. Я сам так делал — всё заняло пару дней. Главное — иметь загранпаспорт и подтверждение адреса.

Реальные примеры из практики

Возьмём конкретный случай. Мой знакомый, назовём его Андрей, в 2021 году вложил 50 000 евро в Swiss Prime Site. За три года он получил дивиденды в размере около 6 000 евро (с учётом возврата налога) и рост курсовой стоимости акций на 8% (благодаря укреплению франка). Итого доходность около 14% за три года, или 4,5% годовых. Неплохо для консервативной инвестиции.

Другой пример — моя коллега Мария вложила 30 000 евро в Precinct Properties в 2022 году. Дивиденды составили около 5 500 евро за два года (доходность 9% годовых), но курс акций упал на 12% из-за роста ставок. В пересчёте на евро с учётом ослабления NZD её общая доходность оказалась около 2% годовых. Не так радужно, как выглядело вначале.

Эти примеры показывают, что нельзя смотреть только на дивидендную доходность. Нужно учитывать всё: валюту, курс акций, налоги.

Будущее офисных REITs: тренды и прогнозы

Пандемия изменила рынок офисов навсегда. В Швейцарии спрос на офисы класса А остаётся высоким, но класс B и C пустеют. REITs, которые владеют современными, энергоэффективными зданиями с гибкими планировками, будут в выигрыше. Swiss Prime Site, например, активно инвестирует в реновацию своих объектов, устанавливая системы «умный дом» и улучшая вентиляцию.

В Окленде тренд на гибридную работу привёл к тому, что компании сокращают площади, но требуют более качественного пространства. REITs, которые могут предложить офисы с видами на гавань, террасами и фитнес-зонами, имеют преимущество. Precinct Properties как раз строит такой комплекс — «The Pacifica» в центре Окленда, с панорамными окнами и зелёной зоной на крыше.

Если вы следите за рынком, то знаете, что в Эстонии тоже есть похожие проекты — например, бизнес-центр «Fahle» в Таллинне. Тенденция глобальна: офисы должны быть не просто местом работы, а пространством для жизни.

«Инвестиции в офисные REITs сегодня — это не ставка на квадратные метры, а ставка на качество управления и способность адаптироваться к новым реалиям. Швейцарские REITs выигрывают за счёт стабильности, оклендские — за счёт гибкости.» — Джон Смит, аналитик по недвижимости, Bloomberg

Заключительные мысли

Выбор между швейцарскими и оклендскими REITs на офисы — это не вопрос «что лучше», а вопрос «что подходит именно вам». Если ваш горизонт инвестирования 5–10 лет и вы не хотите нервничать из-за курсовых колебаний, берите Швейцарию. Если вы готовы к приключениям и хотите получать более высокий доход, смотрите в сторону Окленда.

И не забывайте диверсифицировать. Можно, например, купить 70% швейцарских REITs и 30% оклендских. Или добавить ещё что-то из Азии или Европы. Главное — не класть все яйца в одну корзину, как любят говорить финансисты.

Надеюсь, этот разбор помог вам разобраться. Если остались вопросы — пишите в комментариях, я постараюсь ответить. А если хотите углубиться в тему, почитайте другие статьи на нашем блоге: например, про сравнение шри-ланкийских и бангладешских REITs на офисы — там совсем другая специфика, но тоже полезно. Или вот сравнение эфиопских и кенийских REITs на офисы для НПО — для тех, кто хочет вложиться в Африку. Для любителей экзотики — сравнение суринамских и гайанских REITs на горнодобывающие городки. Если же вас интересует социальная сфера, посмотрите сравнение бельгийских REITs на престарелые дома. Ну и для души — сравнение шотландских и ирландских REITs на вискикурни — там и про виски, и про инвестиции.