Вы когда-нибудь задумывались, почему в Абиджане очередь в Carrefour длиннее, чем в Аккре? Или почему Shoprite в Гане закрывает одни точки и открывает другие, а в Кот-д’Ивуаре всё наоборот? Я тоже. И когда я начал копать глубже, понял: за этими сетями стоят не просто ритейлеры, а целые REITs, которые скупают торговые центры и супермаркеты, как коллекционные карточки. Только карты эти — бетонные, и приносят они не радость, а арендный доход.
Сегодня мы разберем, как устроены ивуарийские и ганские REITs, ориентированные на супермаркеты. Да, те самые, где Carrefour соседствует с Shoprite, а местные бренды вроде Prosuma пытаются не отставать. Я не буду грузить вас скучными определениями — лучше покажу на цифрах и примерах, где реально заработать, а где лучше просто пройти мимо.
Кстати, если вам интересно, как REITs работают в других экзотических регионах, посмотрите сравнение суринамских и гайанских REITs на горнодобывающие городки — там совсем другая история, но тоже про бетон и деньги.
Почему супермаркеты — это не просто еда, а REITs
Супермаркет — это не просто место, где вы покупаете багет и сыр. Это якорный арендатор. Тот самый, который тянет за собой поток покупателей, а значит — и арендную ставку для всех остальных магазинов в торговом центре. REITs это отлично понимают, поэтому охотятся на сети вроде Carrefour и Shoprite как на золотые жилы.
В Кот-д’Ивуаре и Гане ситуация разная. В Кот-д’Ивуаре Carrefour работает через франчайзи — группу CFAO, которая уже много лет тащит на себе ритейл в Западной Африке. В Гане Shoprite долгое время был монополистом, но в последние годы начал сдавать позиции из-за экономического кризиса и конкуренции со стороны местных сетей.
Но давайте по порядку.
Ивуарийские REITs: ставка на Carrefour и местных гигантов
В Кот-д’Ивуаре рынок REITs пока молодой, но уже есть несколько фондов, которые целенаправленно скупают торговые центры с супермаркетами. Например, SICAF (Société Ivoirienne d’Investissements Immobiliers) — это что-то вроде французских SIIC, только с африканским колоритом. Они владеют торговыми центрами в Абиджане, где якорными арендаторами выступают Carrefour и местная сеть Prosuma.
Доходность таких REITs колеблется в районе 6–8% годовых в евро. Неплохо, если учесть, что в Европе вы сейчас вряд ли найдете что-то выше 4%. Но есть нюанс: валютный риск. Франк КФА привязан к евро, так что курсовая разница не так страшна, как, скажем, в Нигерии. Но инфляция в Кот-д’Ивуаре — около 3–4% — съедает часть дохода.
Еще один игрок — Fonds de Placement Immobilier (FPI), который больше ориентирован на жилую недвижимость, но в последние пару лет начал присматриваться к коммерческим объектам. Правда, их портфель пока невелик, и супермаркеты там — скорее исключение, чем правило.
Ганские REITs: Shoprite и его проблемы
В Гане рынок REITs более зрелый, но и более волатильный. Основной фонд — HFC REIT, который управляется HFC Bank (теперь часть Republic Bank). Они владеют несколькими торговыми центрами, где Shoprite — главный арендатор. Но тут начинается самое интересное.
В 2022–2023 годах Shoprite объявил о закрытии нескольких магазинов в Гане из-за экономического кризиса: девальвация седи, рост цен на импорт, снижение покупательной способности. Это ударило по REITs: арендные ставки пришлось пересматривать, некоторые помещения пустуют до сих пор. Доходность ганских REITs упала до 4–5%, а в некоторых случаях — и ниже.
Но есть и хорошие новости: местные сети, такие как Maxmart и Koala, начали занимать освободившиеся площади. Они менее требовательны к качеству помещений, но и платят меньше. REITs вынуждены диверсифицировать портфель, чтобы не зависеть от одного арендатора.
Если вам интересно, как REITs справляются с кризисами в других секторах, почитайте сравнение бельгийских REITs на престарелые дома — там тоже есть свои нюансы, но старики хотя бы не закрываются внезапно.
Сравнение доходности: таблица и цифры
| Параметр | Ивуарийские REITs (SICAF) | Ганские REITs (HFC REIT) |
|---|---|---|
| Средняя доходность (годовая) | 6–8% | 4–5% |
| Основной арендатор | Carrefour, Prosuma | Shoprite, Maxmart |
| Валютный риск | Низкий (привязка к EUR) | Высокий (седи) |
| Инфляция | 3–4% | 20–30% |
| Ставка аренды за м² | €15–25 | $10–18 |
| Риск вакантности | Низкий (5–7%) | Средний (10–15%) |
Как видите, ивуарийские REITs выглядят привлекательнее на бумаге. Но не спешите бежать покупать паи. В Гане выше потенциал роста: если экономика стабилизируется, доходность может резко подскочить. В Кот-д’Ивуаре всё более предсказуемо, но и потолок ниже.
Кстати, если вам нравится сравнивать REITs из разных уголков мира, взгляните на сравнение шотландских и ирландских REITs на вискикурни — там пахнет виски, а не багетами, но принцип тот же.
Как выбрать между ивуарийским и ганским REITs: практические советы
Допустим, вы решили инвестировать. Что делать? Первое — не верить рекламным буклетам. Второе — посмотреть на реальные цифры.
Вот несколько шагов, которые помогут не прогореть:
- Проверьте, кто реальные арендаторы. Если 70% портфеля — это один супермаркет, вы зависите от его успеха. В Гане это особенно актуально после ухода Shoprite.
- Узнайте, есть ли у REIT страховка от девальвации. В Гане некоторые фонды хеджируют риски через форвардные контракты, но это редкость.
- Посмотрите на историю выплат. Если REIT пропускал дивиденды в кризис — бегите. Ивуарийские SICAF, например, платили даже в ковид.
Реальные кейсы: как Carrefour и Shoprite влияют на доходность
Давайте на примерах. В 2021 году в Абиджане открылся новый торговый центр с Carrefour. REIT, который владел этим объектом, за год поднял арендные ставки на 12% — просто потому, что поток покупателей вырос в два раза. В Гане в том же году Shoprite закрыл магазин в торговом центре HFC REIT. Вакантность выросла до 25%, и фонду пришлось снижать ставки на 20%, чтобы привлечь нового арендатора.
Разница очевидна. Но есть и обратные примеры. В 2023 году в Гане местная сеть Maxmart выкупила помещение бывшего Shoprite и открыла там гипермаркет. REIT не только сохранил доход, но и немного поднял ставку — потому что Maxmart оказался более гибким партнером.
В Кот-д’Ивуаре тоже не всё гладко. Carrefour иногда требует эксклюзивных условий: например, запрета на открытие других супермаркетов в радиусе 5 км. Это ограничивает развитие REIT, но и гарантирует стабильный поток.
Если вам интересно, как REITs работают в туристических зонах, прочитайте сравнение тунисских и египетских REITs на гостиницы — там отели, а не супермаркеты, но принцип тот же: якорный арендатор решает всё.
Сравнение рисков: что может пойти не так
| Риск | Ивуарийские REITs | Ганские REITs |
|---|---|---|
| Политическая нестабильность | Низкая (относительно) | Средняя (выборы, перевороты) |
| Экономический кризис | Низкий (рост ВВП 6–7%) | Высокий (инфляция, девальвация) |
| Риск арендатора | Низкий (Carrefour стабилен) | Средний (Shoprite уходит) |
| Ликвидность | Низкая (рынок узкий) | Низкая (но чуть лучше) |
| Налоги для иностранцев | 10% | 15% |
Как видите, риски есть везде. Но если вы инвестор с холодной головой, то ивуарийские REITs выглядят как более безопасная гавань. Ганские — для тех, кто любит адреналин и верит в восстановление экономики.
Кстати, о восстановлении: если вам интересен сектор, который восстанавливается после кризиса, посмотрите сравнение брунейских и восточнотиморских REITs на нефтегазовые базы — там история про то, как нефть может как спасти, так и утопить.
Как купить ивуарийские или ганские REITs: пошаговая инструкция
Хорошо, вы решились. Что дальше? Вот примерный план:
- Откройте счет у брокера, который работает с африканскими рынками. Например, через Interactive Brokers или местные банки (Ecobank, Société Générale).
- Узнайте, торгуются ли REITs на бирже. В Кот-д’Ивуаре это BRVM (Bourse Régionale des Valeurs Mobilières), в Гане — GSE (Ghana Stock Exchange).
- Проверьте листинг. Не все REITs публичны. Некоторые — закрытые фонды, доступные только институционалам.
- Купите паи. Минимальная сумма входа — от €500 до €5000 в зависимости от фонда.
- Следите за дивидендами. Обычно выплаты раз в год, но бывают и квартальные.
И не забывайте про налоги. В Эстонии, например, вы будете платить 20% с прироста капитала, но если REIT зарегистрирован в стране с низким налогом, можно оптимизировать.
FAQ: частые вопросы про REITs на супермаркеты
Почему Carrefour в Кот-д’Ивуаре стабильнее Shoprite в Гане?
Carrefour работает через франчайзи с долгосрочными контрактами, а Shoprite — прямая сеть, которая легко закрывает убыточные точки. В Гане экономический кризис ударил по покупательной способности, и Shoprite ушел, а Carrefour остался, потому что у него гибкая модель.
Можно ли купить паи ивуарийского REIT через эстонского брокера?
Технически да, но комиссии будут высокими. Лучше использовать местного брокера или платформу вроде Interactive Brokers, которая поддерживает BRVM.
Какой минимальный доход можно ожидать?
От 4% до 8% в валюте, но с учетом инфляции и налогов реальная доходность может быть 2–5%.
Что будет с REITs, если Carrefour уйдет из Кот-д’Ивуара?
Маловероятно, но если это случится, REITs придется искать нового якорного арендатора. В портфеле SICAF есть и другие сети, так что удар будет смягчен.
Стоит ли инвестировать в ганские REITs сейчас?
Если вы готовы к риску и верите в восстановление экономики Ганы — да. Но лучше диверсифицировать портфель и не вкладывать больше 10% капитала.
В итоге, выбор между ивуарийскими и ганскими REITs — это выбор между стабильностью и потенциалом. Если вы хотите спать спокойно, смотрите в сторону Абиджана. Если готовы понервничать ради лишних процентов — Аккра ждет. Главное — не забывайте про валюту, налоги и реальных арендаторов. А если захотите сравнить с другими экзотическими рынками, у нас есть еще пара статей, которые вам точно понравятся.
