Индонезийские и филиппинские REITs на торговые моллы: глубокое сравнение для инвестора

Когда речь заходит о REITs в Юго-Восточной Азии, многие сразу вспоминают Сингапур или Малайзию. Но есть два рынка, которые тихо, но уверенно набирают обороты — Индонезия и Филиппины. Оба — крупные архипелаги с быстрорастущим средним классом, оба переживают бум торговой недвижимости. Но подходы к REITs на моллы там кардинально разные.

Я провел несколько недель, изучая отчеты, балансы и реальные кейсы. И вот что выяснил: индонезийские REITs — это история про стабильность и консервативность, а филиппинские — про агрессивный рост и высокие риски. Но не всё так однозначно. Давайте разберемся.

Рынок торговых моллов в Индонезии и на Филиппинах: цифры и факты

Индонезия — страна с населением более 270 миллионов человек. Джакарта, Сурабая, Бандунг — города, где моллы стали вторыми домами для среднего класса. По данным Colliers, в 2023 году уровень вакантности в торговых центрах Джакарты составлял около 12%, а арендные ставки выросли на 3-5% в годовом исчислении.

Филиппины — это Манила, Себу, Давао. Здесь ситуация иная. Вакантность в моллах Манилы — около 8%, но арендные ставки растут быстрее — на 6-8% в год. Причина? Огромный приток денег от офшорных аутсорсинговых компаний (BPO) и remittances от филиппинцев, работающих за границей.

Но есть нюанс. В Индонезии моллы часто строятся в составе смешанных комплексов — с офисами и жильем. На Филиппинах — это отдельные гигантские здания, как SM Mall of Asia, который занимает 400 000 квадратных метров. Разница в подходе сразу бросается в глаза.

Структура REITs: что внутри

Индонезийские REITs (или, точнее, Dana Investasi Real Estat — DIRE) регулируются OJK (Otoritas Jasa Keuangan). Они обязаны распределять не менее 90% прибыли в виде дивидендов. Но есть одна особенность: большинство индонезийских REITs — это closed-end funds, то есть вы не можете легко выйти из инвестиции до истечения срока фонда.

Филиппинские REITs (PSE: REITs) появились позже, в 2020 году, когда был принят закон о налоговых льготах. Они более ликвидны, торгуются на фондовой бирже, и вы можете купить или продать акции в любой момент. Но за эту гибкость приходится платить — дивидендная доходность в среднем ниже, чем в Индонезии.

Крупнейшие игроки: Индонезия

• Pakuwon Jati (PWON) — один из крупнейших девелоперов моллов в Сурабае и Джакарте. Их REIT — Pakuwon Prima — владеет моллами Tunjungan Plaza и Royal Plaza. Доходность — около 6.5%.
• Ciputra Group — их REIT Ciputra Residence (CTRA) включает моллы CitraLand и Ciputra World. Доходность — 5.8%.
• Lippo Malls (LMPI) — сеть моллов Lippo в Джакарте и Тангеранге. Доходность — 7.2%, но с более высоким риском.

Крупнейшие игроки: Филиппины

• SM Prime Holdings (SMPH) — гигант, владеющий 80+ моллами по всей стране. Их REIT — SM Prime REIT — один из самых ликвидных. Доходность — 5.1%.
• Ayala Land (ALI) — их REIT Ayala Land REIT (AREIT) включает моллы Greenbelt и Glorietta в Маниле. Доходность — 4.8%.
• Megaworld (MEG) — их REIT Megaworld REIT (MREIT) фокусируется на моллах в районе Бонифасио Глобал Сити. Доходность — 5.5%.

Сравнение доходности и рисков

Если вы ищете высокий дивидендный доход, Индонезия выглядит привлекательнее. Средняя дивидендная доходность индонезийских REITs на моллы — 6.2%, тогда как филиппинские дают около 5.1%. Но разница в рисках существенная.

Обратите внимание: филиппинские REITs имеют более низкую вакантность, что говорит о более здоровом рынке. Но индонезийские компенсируют это более высокой доходностью. Вопрос в том, готовы ли вы мириться с низкой ликвидностью.

Налоги и регулирование: что нужно знать инвестору

В Индонезии REITs облагаются налогом на прибыль по ставке 25%, но дивиденды, выплачиваемые физическим лицам, облагаются налогом у источника по ставке 10% (для резидентов) и 20% (для нерезидентов). Для инвестора из Эстонии это означает, что вы заплатите 20% налога у источника, а затем, возможно, сможете зачесть его в Эстонии в зависимости от соглашения об избежании двойного налогообложения.

На Филиппинах ситуация проще: REITs освобождены от налога на прибыль, если они распределяют не менее 90% дохода. Дивиденды для нерезидентов облагаются налогом у источника по ставке 15% (по соглашению с Эстонией — 10%). Но есть подвох: налоговые льготы действуют только до 2025 года, после чего ставка может вернуться к 30%.

Реальные кейсы: что пошло не так

В 2022 году индонезийский REIT Lippo Malls столкнулся с проблемой: один из их крупных арендаторов — сеть гипермаркетов — обанкротился. Вакантность в моллах Lippo выросла до 18%, и дивиденды упали на 30%. Инвесторы, которые не могли выйти из closed-end фонда, оказались в ловушке.

На Филиппинах история иная. В 2023 году SM Prime объявил о покупке трех новых моллов в провинции. Акции выросли на 12% за месяц. Но затем выяснилось, что арендные ставки в этих моллах на 20% ниже, чем в Маниле. Доходность REIT упала, но ликвидность позволила инвесторам быстро продать акции.

Эти примеры показывают: индонезийские REITs — это ставка на стабильность, но с риском застревания. Филиппинские — это ставка на рост, но с волатильностью.

Как выбрать: пошаговое руководство

1. Определите цель. Если вам нужен стабильный доход на 5-10 лет — смотрите на Индонезию. Если вы готовы к риску ради роста капитала — Филиппины.
2. Проверьте баланс. Ищите REITs с низким уровнем долга (LTV менее 40%). В Индонезии у Pakuwon Jati LTV 35%, у Lippo — 55%. На Филиппинах у SM Prime LTV 30%, у Megaworld — 45%.
3. Изучите арендаторов. В индонезийских моллах много локальных брендов, которые могут обанкротиться. В филиппинских — международные сети (Zara, Uniqlo), которые более стабильны.
4. Учтите валютный риск. Индонезийская рупия (IDR) более волатильна, чем филиппинское песо (PHP). За последние 5 лет IDR потеряла 15% к доллару, PHP — только 5%.
5. Используйте местных брокеров. Для покупки индонезийских REITs вам понадобится счет в IDX (Indonesia Stock Exchange). Для филиппинских — в PSE. Через эстонские брокеры (например, Interactive Brokers) это возможно, но комиссии выше.

Сравнение с другими рынками

Если вы уже читали наше сравнение южноафриканских REITs на торговые центры, то заметите параллели: там тоже высокая доходность, но политические риски. Или бахрейнских и оманских REITs — там ставка на туризм, а не на средний класс.

Индонезия и Филиппины — это более «человечные» рынки. Здесь нет нефтяных фондов или государственных субсидий. Всё держится на потребительском спросе. И это одновременно и плюс, и минус.

Практические советы для инвестора из Эстонии

Если вы живете в Таллинне или Тарту и хотите инвестировать в азиатские REITs, вот несколько лайфхаков:

• Используйте Smart-ID для открытия счета у брокера, который работает с IDX и PSE (например, Saxo Bank).
• Помните о налогах. В Эстонии налог на прибыль от REITs облагается по ставке 20% при выводе дивидендов. Но вы можете зачесть налог, уплаченный в Индонезии или на Филиппинах, если у вас есть подтверждение.
• Диверсифицируйте. Не вкладывайте все в один REIT. Лучше купить 2-3 индонезийских и 2-3 филиппинских.
• Следите за курсом. Если вы покупаете REITs в IDR или PHP, а ваши доходы в евро, валютные колебания могут съесть прибыль. Рассмотрите хеджирование через форварды (но это для продвинутых).

Будущее: что ждет рынок

Индонезия планирует запустить несколько новых REITs в 2024-2025 годах, в том числе от крупных девелоперов, таких как Agung Sedayu. Это может повысить ликвидность рынка. На Филиппинах ожидается, что налоговые льготы будут продлены, но это не точно.

Лично я считаю, что в долгосрочной перспективе филиппинские REITs выиграют за счет более динамичного рынка и лучшей ликвидности. Но для тех, кто хочет спать спокойно, Индонезия — хороший выбор.

Кстати, если вам интересна тема REITs в других регионах, почитайте наше руководство по инвестициям в арабские REITs на торговые центры или сравнение суринамских и гайанских REITs на горнодобывающие городки — там совсем другая логика.